ผ่านมา 3 วัน เรื่องที่กองทุนประกันสังคมใช้เงินกว่า 7,000 ล้านบาท จัดซื้อตึก SKYY9 Centre ยังคงเต็มไปด้วยความคลุมเครือ แม้หน่วยงานอย่างสำนักงานประกันสังคมยืนยันว่า ทุกอย่างถูกต้องทุกประการ เป็นไปตามกฎหมาย แต่ก็ยังไม่สามารถตอบคำถามสังคม รวมถึงไม่สามารถตอบ ‘ผู้ประกันตน’ ที่อยู่ดีๆ ก็มีสถานะเป็น ‘เจ้าของ’ อาคารสำนักงานไปโดยไม่รู้ตัวได้ ถึงความจำเป็น ความคุ้มค่า และ ‘เบื้องหลัง’ ที่อาจโยงใยไปยังนักการเมืองรุ่นใหญ่

The Momentum รวบรวมข้อสงสัยว่าด้วยอาคาร SKYY9 Centre ว่ามีเรื่องอะไรบ้างที่ยังน่าสงสัย ยังตอบสังคมไม่ได้ และถึงที่สุดแล้ว เราเหลือปมอะไรที่ยังต้องค้นหาคำตอบ

1. ที่มาว่าด้วยตึก SKYY9 Centre

ตึกดังกล่าวเป็นที่กล่าวขวัญในฐานะ ‘ตำนาน’ ตึกร้างสูง 36 ชั้น เป็นตึกที่ก่อสร้างเสร็จเพียงโครงสร้าง แต่ไร้ผู้อยู่อาศัย ไร้ผู้เช่า และปล่อยทิ้งร้างไว้นานเกิน 2 ทศวรรษ ภายใต้ชื่ออาคารว่า I.C.E. Tower

ส่วนหนึ่งที่ถูกปล่อยทิ้งร้างไว้นาน อาจด้วยทำเลที่ไม่ได้ดีนัก ตึกดังกล่าวถือว่า ‘หน้าแคบ’ ถนนด้านหน้าอาคารมีเพียง 2 ช่องทางจราจร ซ้ำยังมีสะพานข้ามแยกพระราม 9 ซึ่งก่อสร้างเสร็จเมื่อปี 2541 ขวางหน้าอาคาร ทำให้ผู้ที่สัญจรบนถนนไม่สามารถมองเห็นแบบเต็มอาคารได้ ด้วยเหตุนี้ทำเลดังกล่าวจึงกลายเป็นทำเลทึบ ยากจะหาคนมาสานต่อเหมือนอาคารอื่นในบริเวณเดียวกัน

กระนั้นเอง ในเวลาต่อมาแยกพระราม 9 ถูกโปรโมตเป็น New CBD (Central Business District) ด้วยศูนย์การค้าและมิกซ์ยูสหลายโครงการ ไม่ว่าจะเป็นอาคาร G Tower อาคารสำนักใหญ่ของบริษัทยูนิลิเวอร์ รวมถึงคอนโดมิเนียมหลายพันยูนิตที่ผุดขึ้นเป็นดอกเห็ด ไม่ว่าจะด้านถนนพระราม 9 หรือด้านถนนอโศก-ดินแดง และเต็มไปด้วยผู้อยู่อาศัยชาวจีน ทั้งประชากรหลักและประชากรแฝง

ด้วยเหตุนี้ผู้ที่พลิกฟื้นอาคารจึงมองเห็นโอกาสในการก่อสร้างให้เสร็จ รีโนเวต และปรับปรุงขายอีกครั้ง โดยบริษัทบริหารสินทรัพย์ กรุงเทพพาณิชย์ จำกัด มหาชน (BAM) เป็นผู้นำอาคารนี้มาประมูลขายต่อในราคา 1,000 ล้านบาท ก่อนมีกลุ่มศูนย์การค้าประมูลซื้อต่อ

ก่อนหน้าที่กองทุนประกันสังคมจะซื้ออาคารแห่งนี้ ปรากฏชื่อเจ้าของคือ บริษัท แคส แคปิตอล จำกัด ที่ตั้งชื่ออาคารนี้ว่าอาคาร CAS Centre รีโนเวตเสร็จสิ้นจนเปิดให้บริการเมื่อเดือนมีนาคม 2564 โดยข้อความโฆษณาระบุว่า ตั้งอยู่ท่ามกลางทำเลทอง สามารถเดินทางได้สะดวกสบาย มีลานเทอร์เรซ และมีส่วนของรีเทลเชิงพาณิชย์สูงถึง 8 ชั้น

คำถามก็คือ หากธุรกิจให้เช่าอาคารสำนักงานแห่งนี้เป็นไปด้วยดี เพราะเหตุใดเจ้าของตึกจึงไม่ดำเนินการต่อ เพราะเหตุใดจึงมีความพยายาม ‘ขาย’ ตึกเคยร้างแห่งนี้ให้กับเจ้าของใหม่อีกครั้ง

2. ราคาประเมินควรอยู่ที่เท่าไร

ตัดภาพมาอีกทีในปี 2565 ตามข้อมูลของ รักชนก ศรีนอก สส.กรุงเทพฯ พรรคประชาชน กองทุนประกันสังคมเข้าซื้ออาคาร SKYY9 Centre ด้วยมูลค่า 7,000 ล้านบาท ทั้งที่ราคาจริงอยู่ที่ 3,000 ล้านบาท โดยใช้วิธี ‘เล่นแร่แปรธาตุ’ คณะกรรมการประกันสังคมให้กองทุนประกันสังคมตั้ง ‘กองทรัสต์’ โดยดึงเงินออกจากกองทุนมูลค่า 2.6 ล้านล้านบาท มาราว 1 หมื่นล้านบาทเพื่อใช้ในการลงทุน

กองทรัสต์ซื้ออาคารแห่งนี้ด้วยราคา 6,995 ล้านบาท ขณะที่อีก 3,000 ล้านบาท นำเงินไปลงทุนยังต่างประเทศ เพื่อให้สินทรัพย์งอกเงยที่สุด โดยวิธีการเข้าซื้อของกองทรัสต์คือ การเข้าซื้อหุ้นในบริษัท ไพรม์ เซเว่น จำกัด โฮลดิ้งของบริษัท ไพรม์ ไนน์ เรียลเอสเตท จำกัด เจ้าของอาคาร CAS Centre ทำให้เมื่อซื้อบริษัทก็เป็นเจ้าของอาคารไปโดยปริยาย

ติดเพียงอย่างเดียวอยู่ที่ว่า บริษัท ไพรม์ ไนน์ ที่กองทรัสต์ประกันสังคมไปซื้อมามีหนี้คาไว้อยู่ที่ 2,000 ล้านบาท

แต่ข้อถกเถียงก็คือ แล้วอาคารแห่งนี้ควรมีราคาอยู่ที่เท่าไร มารศรี ใจรังสี เลขาธิการสำนักงานประกันสังคม บอกว่า มีการประเมินว่า ราคาจากรายได้ (Income Approach) ของอาคารนี้อยู่ที่ 7,300 ล้านบาท เมื่อกองทรัสต์ประกันสังคมซื้อได้ในราคา 6,995 ล้านบาท จึงเป็นราคาที่ถูกกว่าท้องตลาด

ขณะที่ พิพัฒน์ รัชกิจประการ รัฐมนตรีว่าการกระทรวงแรงงาน ระบุว่า ราคาประเมินดังกล่าวได้รับการรับรองโดยผู้ประเมินราคาอิสระ ที่คณะกรรมการกำกับกิจการหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ให้การรับรอง 2 ราย ดังนั้นราคาจึงเชื่อถือได้มากกว่าที่รักชนกกล่าวอ้างว่า อยู่ที่ 3,000 ล้านบาท

กระนั้นเองมีข้อมูลอีกชุดว่า เมื่อ CAS Centre รีโนเวตอาคารแห่งนี้เสร็จ ราคาอาคารอยู่ที่ 2,200 ล้านบาท และค่าที่ดินอยู่ที่ราว 1,500 ล้านบาท รวมมูลค่าอยู่ที่ราว 3,700 ล้านบาทเท่านั้น

ขณะเดียวกันนอกจากบอกว่า ราคาประเมินเชื่อถือได้ก็ยังไม่มีใครประเมินว่า ‘ราคาจริง’ และ ‘ราคาที่ควรจะเป็น’ ของอาคารแห่งนี้ควรอยู่ที่เท่าไร

หากแต่ผู้สันทัดกรณีหลายรายรายงานว่า ในราคาที่ตั้งไว้อาจเป็นราคาที่สูงเกินจริง และ ‘ปั่น’ เกินจริง ราคาอาคารหลายแห่งใน CBD จริง อย่างสาทร สุขุมวิท ก็ยังไม่ได้สูงขนาดนั้น

3. ใคร ‘ชี้เป้า’ ให้ซื้ออาคารนี้

ข้อมูลที่น่าสังเกตอีกอย่างก็คือ ด้วยมูลค่า 7,000 ล้านบาท ที่นับว่าสูงเอาการ กองทรัสต์ของกองทุนประกันสังคม น่าจะมีตัวเลือกในการลงทุนหลายอย่าง มากกว่าทุ่มความเสี่ยงไปกว่าอาคารเคยร้างที่มีอายุมากกว่า 30 ปี และอัตราการเช่าก็อยู่ไม่ถึง 10%

ถึงตรงนี้มีการเปิดข้อมูลว่า อาคารดังกล่าวสามารถลากเส้นโยงได้ถึงบุตรชาย ‘นักการเมือง’ จากพรรคการเมืองใหญ่ซีกรัฐบาลในเวลานั้นว่า มีความพยายามหาคนซื้อตึกดังกล่าว และหาคนซื้อในราคาที่แพงเกินจริง เพื่อเอาทุนไปใช้ในการเลือกตั้ง เรื่องจึงมาประจวบเหมาะกับช่วงเวลาที่กองทรัสต์ของประกันสังคมต้องลงทุนในอะไรสักอย่างพอดี

แต่เรื่อง ‘ความคุ้มค่า’ นั้นเป็นอีกเรื่อง เมื่อผ่านมานาน 2 ปีเศษ ตึกดังกล่าวยังมีผู้เช่าอยู่ไม่ถึง 40% และเป็น 40% ที่รักชนกให้ข้อมูลว่า เป็นการ ‘ปั่น’ ตัวเลขให้สูงเกินจริง เอาจำนวนผู้เช่าในอนาคตมารวมกับผู้เช่าปัจจุบัน ขณะเดียวกันหากพิจารณาจากอัตราค่าเช่าในเวลานี้ 600-700 บาทต่อตารางเมตร ต่อให้ปล่อยเช่าจนเต็มพื้นที่ก็ต้องใช้เวลากว่า 30 ปีกว่าจะคืนทุน

นานเสียยิ่งกว่าเวลาที่หลายคนบอกว่า กองทุนประกันสังคมจะ ‘ล้มละลาย’ ในอีก 25 ปีข้างหน้าเสียอีก

อย่างไรก็ตามเลขาธิการสำนักงานประกันสังคมยืนยันว่า พื้นที่ดังกล่าวมีอนาคตที่สดใส ได้อัตราค่าเช่าคงที่ไม่ต่ำกว่า 5% ต่อปี สูงกว่าการลงทุนกับพันธบัตรรัฐบาลซึ่งอยู่ที่ 2.3% ต่อปี และมูลค่าที่ดินยังเพิ่มได้อีกในอนาคต เพราะพื้นที่นี้ถือเป็นพื้นที่ New CBD

กระนั้นเองข้อสงสัยยังคงอยู่ คือใครเป็นคนชงเรื่อง ‘ซื้ออาคาร’ เข้าไปยังกองทรัสต์ และคณะกรรมการประกันสังคมรู้เห็นมากน้อยแค่ไหนกับการลงทุนในมูลค่ามหาศาลเช่นนี้

4. ว่าด้วย ‘ธรรมาภิบาล’ และอนาคตของประกันสังคม

เรื่องใหญ่ที่ต้องค้นหาต่อก็คือ แล้วที่ผ่านมากองทุนประกันสังคมได้ลงทุนอะไรในลักษณะ ‘แปลกๆ’ บ้าง มีการลงทุนในลักษณะ ‘เล่นแร่แปรธาตุ’ เช่นนี้อีกหรือไม่ แล้วโดยปกติการลงทุนโดยรัฐ มักโดนตรวจสอบหลายชั้นหลายขั้นตอน เพราะเหตุใดการใช้เงินหลายพันล้านบาทเช่นนี้ ถึงผ่านไปโดยที่ไม่มีใครรู้เรื่อง

กล่าวสำหรับกรณีอาคาร SKYY9 Centre หากรักชนกและสหัสวัต คุ้มคง สส.ชลบุรี พรรคประชาชน ไม่ออกมาแถลงข่าว ย่อมไม่มีใครทราบว่า อาคารเคยร้างแห่งนี้มีกองทุนประกันสังคม ที่รวบรวมเงินของผู้ประกันตน นายจ้าง และรัฐบาล เป็นเจ้าของ

ขณะเดียวกันแม้เป็นคนละเรื่องเดียวกัน เรื่องนี้ยังโยงไปถึง ‘สิทธิการรักษาพยาบาล’ ที่สิทธิประกันสังคมถือว่าด้อยสุด ด้อยกว่าสิทธิรักษาฟรีอย่าง 30 บาทรักษาทุกโรค และโยงไปถึง ‘บำนาญชราภาพ’ ที่แม้จะมีการปรับขึ้นไปแล้ว เมื่อวันที่ 11 มีนาคม 2568 ที่ผ่านมา แต่ก็อยู่ในระดับที่ไม่สามารถใช้งานได้จริง

ทว่ากองทุนประกันสังคมกลับมีเงินถุงเงินถังไปลงทุนในสิ่งที่ ‘ไม่ชัด’ ว่าจะก่อให้เกิดรายได้หรือไม่ อย่างตึกเคยร้างอายุเกือบ 30 ปี

ไม่ว่าคำตอบของเรื่องนี้จะเป็นอย่างไร เรื่องใหญ่ที่สุดก็คือประชาชนได้สูญเสียความเชื่อใจ (ที่มีอยู่น้อยนิด) ให้กับกองทุนประกันสังคมไปเรียบร้อยแล้ว

และถึงเวลาเสียทีที่จะยกเครื่องสำนักงานประกันสังคม ไม่ให้เป็นแดนสนธยา ไม่ให้เป็นมุมมืด ที่ทำอะไรตามอำเภอใจเช่นนี้ได้อีก

Tags: , ,