คนรุ่นใหม่ไม่อยากซื้อ ‘ที่อยู่อาศัย’ ใหม่ ฉุดตลาดอสังหาริมทรัพย์ ttb คาดมูลค่าการโอนต่ำที่สุดในรอบ 7 ปี

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่กรุงเทพมหานครและปริมณฑล ถือเป็นตลาดที่อยู่อาศัยที่สามารถสะท้อนสภาพกำลังซื้อโดยรวมของประเทศได้ ด้วยมูลค่าการโอนที่มากกว่า 6.62 แสนล้านบาท หรือคิดเป็น 62% ของมูลค่าการโอนที่อยู่อาศัยทั้งประเทศ

เมื่อต้นเดือนมีนาคมที่ผ่านมา ศูนย์วิเคราะห์เศรษฐกิจ ทีทีบี (ttb analytics) ออกรายงานผลการประเมินตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพมหานครและปริมณฑล โดยในปี 2567 คาดว่า จะมีมูลค่าการโอนราว 6 แสนล้านบาท ถือว่าต่ำที่สุดในรอบ 7 ปี (ไม่นับช่วงปี 2564 ที่เกิดสถานการณ์การแพร่ระบาดโควิด-19) เป็นผลจากพฤติกรรมของคนรุ่นใหม่ที่ไม่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยใหม่ เพราะเป็นรายจ่ายผูกพันที่นานเกือบ 30 ปี ประกอบกับเหตุผลที่ว่า ปริมาณที่อยู่อาศัยในปัจจุบันเพียงพอสำหรับคนรุ่นหลังที่ได้รับมรดกจากคนรุ่นก่อนหน้าแล้ว

ทั้งนี้ ttb analytics ยังระบุว่า ตลาดที่อยู่อาศัยยังถูกแรงกดดันทางด้านอุปสงค์และอุปทานส่งผลให้ตลาดชะลอตัวในระยะยาวอีกด้วย สำหรับปัจจัยด้านอุปสงค์ (Demand) สามารถสรุปได้สั้นๆ ว่า ‘คนซื้อน้อย-เข้าถึงยาก-ปราศจากเงินออม’ โดย

1.‘คนซื้อน้อยลง’ กล่าวคือ ความจำเป็นในการซื้อที่อยู่อาศัยในยุคปัจจุบันเริ่มลดลงตามโครงสร้างของประชากรที่เปลี่ยนแปลงไป เช่น ในปี 2566 ประชากรช่วงอายุ 20-29 ปี มีอุปสงค์สำหรับอาคารชุด 2 ล้านคน ประชากรช่วงอายุ 30-39 ปี มีอุปสงค์ที่อยู่อาศัยแนวราบ 33.5 ล้านคน ในอีก 10 ข้างหน้า ประชากรช่วงอายุ 20-29 ปี และ 30-39 ปี จะลดลงเหลือ 11.8 ล้านคน และ 28.9 ล้านคน ตามลำดับ

2.‘เข้าถึงยาก’ กล่าวคือ ที่อยู่อาศัยเป็นสินทรัพย์ที่ต้องพึ่งพาการออกสินเชื่อจากสถาบันการเงิน โดยราคาเฉลี่ยจะอยู่ที่ 80-120 เท่าของรายได้สุทธิ ส่งผลให้ต้นทุนทางการเงินที่ปรับขึ้นตามอัตราดอกเบี้ยนโยบาย กระทบต่อการได้รับอนุมัติสินเชื่อจากสถาบันการเงิน เช่น ที่อยู่อาศัยราคา 3 ล้านบาท ผู้กู้ผ่อนชำระเดือนละ 12,700 บาท ซึ่งต้องมีรายได้ขั้นต่ำอยู่ที่ 37,100 บาทต่อเดือน แต่ภายหลังการปรับเพิ่มอัตราดอกเบี้ยทำให้ผู้กู้ต้องชำระเดือนละ 16,100 บาท และมีรายได้ขั้นต่ำอยู่ที่ 47,100 บาทต่อเดือน

3.‘ปราศจากเงินออม’ กล่าวคือ จากสถานการณ์ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่เพิ่มสูงขึ้นกว่า 16.9 ล้านล้านบาท ส่งผลให้รายได้ที่ใช้จ่ายลดลงอย่างมีนัยสำคัญ และส่งผลต่อการตัดสินใจในการบริโภคสินค้าคงทนที่ต้องอาศัยเงินออม เนื่องจากการมีภาระหนี้คงค้างสูงทำให้เงินออมลดลง และด้วยเงินออมที่ลดลงทำให้ต้องใช้เวลาสั่งสมเพื่อซื้อสินค้าคงทน เช่นอสังหาริมทรัพย์ นานมากขึ้น

ขณะเดียวกัน ปัจจัยด้านอุปทาน (Supply) ก็ไม่สามารถทำการตลาดเพื่อช่วยให้สถานการณ์ดีขึ้นได้ จากสถานการณ์ ‘สร้างแพง-ขายนาน-รักษามูลค่า’ จากเหตุผลดังนี้

1.‘สร้างแพง’ กล่าวคือ สถานการณ์ที่ราคาประเมินที่ดินบังคับใช้ใหม่เมื่อปี 2566 ทำให้ราคาที่ดินเฉลี่ยปรับเพิ่มขึ้น 93% และค่าวัสดุก่อสร้างเทียบกับปี 2563 แพงขึ้น 14.4% นอกจากนั้นแล้วต้นทุนทางการเงินที่ปรับขึ้น 2% ก็เป็นแรงกดดันให้กำไรสุทธิลดลง ดังนั้น หากผู้ประกอบการต้องการรักษาสัดส่วนกำไรให้เท่าเดิมก็จำเป็นต้องปรับราคาอสังหาริมทรัพย์ให้สูงขึ้น

2.‘ขายนาน’ กล่าวคือ กำลังซื้อของคนในปัจจุบันจะต้องใช้เวลาเกือบ 3 ปี จึงจะระบายที่อยู่อาศัยคงค้างได้ทั้งหมด เป็นสัญญาณให้ผู้ประกอบการต้องออกโครงการด้วยความระมัดระวัง เนื่องจากแบกภาระทางการเงินยาวขึ้น และเงินต้นบางส่วนต้องคงค้างอยู่ในสต็อกรอขาย โดยอัตราการดูดซับในปัจจุบันของที่อยู่อาศัยแนวราบและแนวสูงอยู่ที่ 15.9% ต่อไตรมาส และ 15.7% ต่อไตรมาสตามลำดับ

3.‘รักษามูลค่า’ กล่าวคือ อีกหนึ่งมิติของการซื้อที่อยู่อาศัย คือซื้อเพื่อลงทุน โดยในช่วง 5 ที่ผ่านมา พบว่าราคาเฉลี่ยในการโอนกรรมสิทธิ์ของที่อยู่อาศัยแนวสูงปรับขึ้นเฉลี่ยปีละ 1% และแนวราบที่ 5.6% ต่อปี ซึ่งการที่ราคาปรับเพิ่มในอัตราที่ไม่สูงสะท้อนถึงข้อเท็จจริงที่การถือครองที่อยู่อาศัยอาจไม่ได้สร้างผลตอบแทนที่น่าพอใจ ดังนั้น เมื่อความเชื่อของผู้ซื้อมองว่าการถือครองอสังหาฯ ไม่ขาดทุนแต่ความเป็นจริงไม่ได้ผลตอบแทนที่ดี การลดราคาของผู้ประกอบการจึงอาจพังทลายความเชื่อมั่นในการรักษามูลค่าที่อยู่อาศัยทันที

ttb analytics เสนอวิธีลดแรงกดดันในตลาดที่อยู่อาศัยผ่านการปรับสมดุล (Rebalancing) โดยแทรกแซงฝั่งอุปทาน เช่น

1.ภาครัฐควรเข้ามาแทรกแซงในตลาด เช่น ควบคุมการเข้าซื้อที่อยู่อาศัยของทุนต่างชาติเพื่อไม่ให้ราคาปรับเพิ่มขึ้นจนกำลังซื้อของคนในประเทศตามไม่ทัน

2.ภาครัฐอาจต้องแทรกแซงในการสร้างที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลใน Segment ต่างๆ เพิ่มเติม จากเดิมที่มีเฉพาะที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย เพื่อเป็นทางเลือกให้กับผู้ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในราคาที่ต่ำกว่าเอกชนบนที่อยู่อาศัยระดับเดียวกัน

3.ภาครัฐควรวางมาตรการสำหรับผู้ที่มีสิทธิในการซื้อเพื่อป้องกันการเก็งกำไร เช่น จำกัดสิทธิ 1 คนต่อ 1 หลัง และกำหนด Segment ที่สามารถเข้าซื้อได้ตามภาษีที่เสียจริง เพื่อเป็นการตอบแทนผู้เสียภาษีและให้การซื้อที่อยู่อาศัยสอดคล้องกับรายได้

4.ภาครัฐควรเร่งกระตุ้นเศรษฐกิจให้กำลังซื้อของประชาชนฟื้นตัว หากกำลังซื้อฟื้นตัวในอัตราเร่งจะช่วยให้สถานการณ์ตลาดอสังหาฯ กลับเข้าสู่จุดสมดุลได้ในระยะถัดไป