เคยคำนวณเล่นๆ ไหมว่า สำหรับคนที่ไม่มีบ้านอยู่ในกรุงเทพฯ จะต้องจ่าย ‘ค่าเช่า’ ที่อยู่อาศัยตกเดือนละเท่าไร และคิดเป็นกี่เปอร์เซ็นต์ของเงินเดือน

คำตอบที่น่าตกใจก็คือ ณ วันนี้ ค่าเช่าหอพักและค่าเช่าคอนโดมิเนียมพุ่งสูงไปมาก หากต้องการเดินทางสะดวก อยู่ในระดับที่พอเดินไปขึ้นรถได้ ก็ต้องมีขั้นต่ำ 8,000 บาทต่อเดือน ในห้องไซซ์เล็กที่สุด ส่วนถ้าหากจะหาที่อยู่สบายหน่อย ในระดับที่ต้องต่อมอเตอร์ไซค์ ต่อสองแถว ต่อรถซูบารุ เข้าไปได้ ก็ต้องมีระดับ 6,500 บาทขึ้นไป

นั่นแปลว่า หากอัตราเงินเดือนปริญญาตรีเริ่มต้นอยู่ที่ 1.5 หมื่นบาท ค่าเช่าที่พักติดรถไฟฟ้า จะอยู่ที่เกือบ 50% ของเงินเดือน ค่าเช่าที่พักไม่ติดรถไฟฟ้าอาจอยู่ที่ 43% ของเงินเดือน และถ้าหากเขยิบขึ้นมาหน่อย อยู่ในองค์กรที่อัตราเงินเดือนสูงขึ้นมาหน่อย ปริญญาตรีอยู่ที่ 2 หมื่นบาท ค่าเช่าที่พักติดรถไฟฟ้า ก็คิดเป็นกว่า 40% และค่าเช่าที่พักไม่ติดรถไฟฟ้า ก็คิดเป็นกว่า 32.5%

อัตราค่าเช่าที่สูงลิบลิ่วสวนทางกับรายได้ ‘แรกเข้า’ เงินเดือนปริญญาตรีคงที่อยู่ที่ 1.5 หมื่นบาท มานานเกิน 10 ปี หากจะมีที่ที่ให้เงินเดือนสูงกว่านั้น ก็อาจต้องแลกมากับการทำงานที่หนักขึ้น การอยู่กับออฟฟิศด้วยเวลานานมากขึ้น 

ขณะเดียวกัน อัตราราคาที่ดินก็แพงขึ้นอย่างก้าวกระโดด ปัจจุบันราคาประเมินของกรมธนารักษ์ระบุว่า ที่ดินติดถนนสุขุมวิทอาจสูงถึง 7.5 แสนบาทต่อตารางวา ถนนรัชดาภิเษก 4.5 แสนบาทต่อตารางวา ถนนพหลโยธิน 2.5 แสนบาทต่อตารางวา นั่นทำให้ราคาหอพักและราคาคอนโดฯ ต้องปรับขึ้นตามไปด้วย ราคามาตรฐานของคอนโดฯ เมื่อ 7 ปีก่อน ที่เคยเริ่มต้นอยู่ที่ 1.5 ล้านบาท เขยิบกลายเป็น 2 ล้านบาท และทำให้ค่าเช่ารายเดือนแพงขึ้นไปอีก

เรื่องน่าเศร้าก็คือ ในช่วง 10 ปีแรกของการทำงาน แทบไม่ต้องคิดถึงการเป็น ‘เจ้าของ’ อสังหาริมทรัพย์เหล่านี้ด้วยตัวเอง ทำได้เพียงจ่ายค่าเช่าไปในแต่ละเดือนเท่านั้น

เรามาถึงจุดนี้ได้อย่างไร?

1. การพัฒนาเมืองแบบผิดที่ผิดทาง

เคยสงสัยไหมจุดกึ่งกลางเมืองของกรุงเทพฯ หรือที่เรียกว่าเป็น CBD (Central Business District) อยู่ที่ไหนกันแน่ เป็น สีลม สยาม อโศก หรือสาทร? คำตอบก็คือไม่มี กรุงเทพฯ โตอย่างไร้ระเบียบไร้ทิศทางตลอดหลายสิบปีที่ผ่านมา ผลก็คือใครอยากสร้างคอนโดฯ ตรงไหนก็สร้าง อยากสร้างออฟฟิศตรงไหนก็เอาขึ้นไปไว้ตรงนั้น ยิ่งเส้นทางรถไฟฟ้าถูกขีดตามเส้นทางเมืองที่พัฒนาไปแล้ว ก็ยิ่งที่ทำให้ราคาที่ดินวิ่งขึ้นสูงไปตามเมืองที่พัฒนาแล้วอีกทีหนึ่ง และเมื่อปล่อยให้ ‘ใครก็ได้’ สามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ทั้งเพื่ออยู่อาศัยเอง เพื่อเก็บไว้เก็งกำไร หรือไว้ปล่อยเช่าต่ออีกที ก็ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์นั้นสูงจนกู่ไม่กลับ และเกินเอื้อมสำหรับใครที่คิดอยากเป็นเจ้าของ

ราคาที่ดินและราคาอสังหาริมทรัพย์สูง ไม่ได้ส่งผลให้ค่าเช่าสูงเพียงอย่างเดียวเท่านั้น หากแต่ค่าใช้จ่ายอื่นๆ ก็แพงขึ้นตามมา ร้านอาหารไม่สามารถขายราคาข้าวแกงได้เท่าเดิมได้ แต่ต้องขึ้นตามต้นทุนค่าเช่าที่สูงขึ้น ร้านโชห่วยถูกเปลี่ยนเป็นร้านสะดวกซื้อเชนใหญ่ เพราะไม่สามารถบริหารต้นทุนได้เท่าเดิม ชุมชนดั้งเดิมต้องถูกย้ายออกไปไกลขึ้น ฯลฯ

2. เงินเดือน–ค่าจ้างขั้นต่ำไม่สะท้อนภาพความจริง

เว็บไซต์ Numbeo ซึ่งรวบรวมรายได้–ค่าใช้จ่าย ของคนทั่วโลก ระบุว่า คนกรุงเทพฯ จะมีค่าใช้จ่ายต่อเดือน (ไม่รวมค่าเช่าที่พัก) 23,009 บาท ขณะที่รายได้เฉลี่ยต่อเดือนที่ Numbeo รวบรวมพบว่า จะอยู่ราว 23,241.65 บาท ซึ่งสะท้อนว่า แต่ละเดือนแม้จะไม่รวมค่าเช่า คนกรุงเทพฯ ก็มีรายได้ชนิด ‘เดือนชนเดือน’ อยู่แล้ว

แม้จะเป็นเมืองที่อัตราค่าใช้จ่ายไม่ได้สูงมาก หากเทียบกับหลายๆ ประเทศ แต่รายได้ขั้นต่ำของมนุษย์ออฟฟิศในกรุงเทพฯ กลับต่างกับเมืองใหญ่อย่าง นิวยอร์ก สหรัฐอเมริกา, โตเกียว ประเทศญี่ปุ่น และซิดนีย์ ประเทศออสเตรเลีย ราวฟ้ากับเหว สาเหตุส่วนหนึ่งมาจากอัตราการเติบโตเศรษฐกิจที่ต่ำเตี้ยเรี่ยดินมานานเกือบ 20 ปี อีกส่วนหนึ่งมาจากการเป็นประเทศ ‘รับจ้างผลิต’ ไม่ได้มีนวัตกรรมใหม่ๆ ไม่อาจเป็นศูนย์กลางของภูมิภาคได้  

ไม่ว่าจะเรียกตัวเองว่าเป็นลาหรือม้าป่วย ตัวเลขที่สะท้อนชัดก็คือว่าในรอบ 10 ปีที่ผ่านมา ตัวเลขผลผลิตมวลรวมภายในประเทศ (จีดีพี) โตต่ำกว่าประเทศอื่นๆ ในภูมิภาค และหากจะก้าวไปข้างหน้า ก็ต้องก้าวให้พ้นจากหล่มที่ติดอยู่มาเนิ่นนานก่อน

เมื่ออัตรารายได้ไม่สะท้อนความเป็นจริง ผนวกกับราคาที่ดิน–ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ฉุดไม่อยู่ ทุกข์ยิ่งทับถมบรรดามนุษย์ออฟฟิศให้ใช้ชีวิตในเมืองใหญ่เมืองนี้อย่างยากลำบากมากขึ้น

3. ระบบขนส่งสาธารณะไม่เคยคิดถึง ‘เส้นเลือดฝอย’ 

ว่ากันด้วยเรื่องขยายเมือง กรุงเทพฯ (รวมถึงปริมณฑล) ไม่ได้ถูกวางผังไว้ตั้งแต่แรก หลายซอยเป็นซอยตัน หลายซอยถูกวางให้เป็นซอยเล็กๆ บางแห่งเคยเป็นทางระบายน้ำมาก่อน แต่เมื่อเมืองขยาย กลับกลายเป็นมีหมู่บ้านจัดสรรเข้าไปอยู่นับร้อยหลัง มีทางด่วนตัดผ่าน แต่ไม่มีระบบขนส่งสาธารณะผ่านเข้าไป

ตัวอย่างคลาสสิก เป็นต้นว่า ถนนสายไหม ที่ต้องหวังพึ่งเพียงรถสองแถว หรือรถเมล์ที่นานๆ จะผ่านเข้ามาสักคัน ทั้งที่ด้านในมีหมู่บ้านเข้ามาเต็มไปหมดแล้ว

ทั้งที่ในความเป็นจริง หากมีระบบขนส่งเส้นเลือดฝอย ไม่ต้องถึงขั้นรถไฟฟ้า แต่หากเป็นรถเมล์หรือรถรางที่มีคุณภาพ พร้อมขนส่งคนในพื้นที่ห่างไกลออกมาเชื่อมรถไฟฟ้าพร้อมกันคราวละมากๆ ที่อยู่อาศัยที่สามารถเดินทางได้สะดวก–รวดเร็ว ก็จะถูกกระจายออกไป ไม่ต้องให้คนเข้ามากระจุกตัวในพื้นที่สุขุมวิท ห้าแยกลาดพร้าว หรือพระราม 9 อีกต่อไป แต่อยู่ที่ไหนก็ยังพอจะเดินทางได้ โดยไม่ต้องใช้เวลาเดินทางมากนัก

4. ไม่มีระบบที่รัฐจัดหาที่อยู่อาศัยราคาสมเหตุสมผล

ข้อนี้สำคัญที่สุด… ในเมืองที่เริ่มมี ‘ค่าครองชีพ’ สูงขึ้น มีพื้นที่แนวราบน้อยลง และอาคารเป็น ‘แนวดิ่ง’ มากขึ้น รัฐจะจัดสร้างอาคารที่มีคุณภาพในราคาถูก เผื่อให้ประชาชน ให้วัยแรงงาน–วัยทำงาน สามารถดาวน์–ผ่อน–เช่า ได้ในราคาย่อมเยา เป็นโมเดลคล้ายกับ ‘แฟลตดินแดง’ หรือ ‘เคหะคลองจั่น’ เมื่อหลายทศวรรษก่อน แต่เมื่อเวลาผ่านไป นโยบายว่าด้วยที่อยู่อาศัย กลับพาคนเมืองออกไปอยู่ไกลขึ้นผ่านบ้านเอื้ออาทรโครงการต่างๆ แล้วคุณภาพก็ไม่ได้ดีนัก

อันที่จริงรัฐบาลยังมีศักยภาพในการจัดหาที่ดินที่รัฐไม่ได้ใช้ประโยชน์ หรือหน่วยงานราชการที่มีที่ดินอยู่ใจกลางเมือง มาสร้างเป็นอาคารชุดสำหรับพักอาศัยได้ 

เพราะเรื่องบ้านเป็นเรื่องใหญ่ หากสามารถลดค่าใช้จ่ายใน ‘ค่าเช่า’ ที่อยู่อาศัย ไม่ว่าจะคอนโดฯ หอพัก ทาวน์เฮาส์ หรือบ้านเดี่ยว ครัวเรือนจะเหลือเงินไปใช้จ่าย ไปลงทุน ในด้านต่างๆ เพิ่มเติม ขณะเดียวกัน หากประชากรอาศัยอยู่ในทำเลที่ดี ใช้เวลาในการเดินทางไปทำงานน้อยลง ก็จะสามารถทำงานได้อย่างมีประสิทธิผล–ประสิทธิภาพ ได้มากยิ่งขึ้น สามารถหารายได้ได้มากขึ้น ทำให้เศรษฐกิจภาพรวมเจริญงอกเงยขึ้น

นโยบาย Housing ที่มีประสิทธิภาพ ยกตัวอย่างเช่นในสิงคโปร์ มีการพัฒนาที่อยู่อาศัยโดยรัฐ บนที่ดินของรัฐมาตั้งแต่ปี 1968 และคิดค่าเช่ากับประชาชนในราคาย่อมเยา เมื่อนโยบายนี้ประสบความสำเร็จ รัฐก็เริ่มเวนคืนที่ดินจากประชาชนที่มีบ้านเดี่ยวหรืออาคารพาณิชย์ สำหรับสร้างที่พักอาศัยแนวดิ่ง เพื่อให้ประชาชนพักอาศัยกันได้จำนวนมากขึ้น และที่พักอาศัยเช่นนี้ยังเกิดขึ้นอย่างต่อเนื่องกระทั่งวันนี้

หันกลับมามองประเทศไทย โครงการที่พักอาศัยในเขตเมืองแทบไม่เคยเกิดขึ้นมานานมากแล้ว มีแต่ในเขตชานเมือง หรือที่อยู่อาศัยที่อยู่ไกลเขตเมือง และมักมองไปถึงคนรายได้ปานกลาง–ต่ำ มากกว่าจะเจาะกลุ่มชนชั้นกลาง

ตอน ชัชชาติ สิทธิพันธุ์ หาเสียงในตำแหน่งผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานคร เคยมีแนวคิดเตรียมใช้ที่อยู่อาศัยที่ กทม.จัดหาให้เป็น Incubator หรือ ‘แหล่งฟักตัว’ สำหรับบรรดา First Jobber ที่ยังมีรายได้ไม่มากนัก และหลังจากนั้น เมื่อเริ่มมีรายได้มากขึ้น ก็ปล่อยให้คนรุ่นหลังเช่าต่อไป ทว่านโยบายนี้ดูจะใหญ่เกินตัวชัชชาติ และเกินอำนาจของ กทม.ไปพอสมควร ขณะเดียวกัน ก็ยังไม่เซ็กซี่พอสำหรับรัฐบาลกลาง จึงไม่ได้ถูกผลักดันและเป็นนโยบายที่หลายคนให้ความสนใจเป็นอันดับแรกๆ

วันนี้ คอนโดมิเนียม ที่พักราคาถูก จึงเป็นสวัสดิการเฉพาะในหน่วยตำรวจ-ทหารบางหน่วยเท่านั้น

เหตุและปัจจัยทั้งหมด จึงเป็นประเด็นสำคัญที่ทำให้ ‘พวกเรา’ ต้องทนอยู่ในเมืองใหญ่อย่าง ‘อดทน’ ต่อไป ส่วนเรื่อง ‘เงินเก็บ’ หรือการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยเอง ก็จะยิ่งห่างไกล

อ้างอิงข้อมูลจาก:

https://www.numbeo.com/cost-of-living/in/Bangkok

Tags: , , , ,