ก่อนให้ต่างชาติซื้อบ้าน รัฐบาลคิดรอบคอบแล้วหรือยัง?

“นายกฯ ขายชาติ!”

เสียงก่นด่าระงมในโลกออนไลน์ หลังจากที่คณะรัฐมนตรีภายใต้การนำของพลเอก ประยุทธ์ จันทร์โอชา มีมติให้ชาวต่างชาติสามารถเข้ามาซื้อบ้านในประเทศไทยได้ โดยเจาะสี่กลุ่มหลักคือ มหาเศรษฐี คนวัยเกษียณ แรงงานรายได้สูง และผู้มีทักษะเชี่ยวชาญพิเศษ พร้อมทั้งสารพัดกฎหมายอำนวยความสะดวก เพื่อดึงดูดให้เหล่าชาวต่างชาติตัดสินใจมาพำนักอยู่ในไทยกันยาวๆ

การเปิดทางให้ต่างชาติเข้ามาซื้ออสังหาริมทรัพย์ไม่ใช่เรื่องแปลกใหม่ แต่เป็นเทรนด์ของโลกนับตั้งแต่ศตวรรษที่ 21 ที่หลายประเทศอ้าแขนรับเม็ดเงินจากต่างชาติเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะบรรดามหาเศรษฐีใหม่จากประเทศจีน เกิดเป็นตลาดอสังหาริมทรัพย์ระหว่างประเทศที่มีแนวโน้มเติบโตขึ้นอย่างต่อเนื่อง ไม่ว่าจะเป็นในแคนาดา ฮ่องกง สิงคโปร์ ออสเตรเลีย และเกาหลีใต้ 

เหตุผลหลักของผู้สนับสนุนนโยบายก็คือ ‘ประโยชน์ทางเศรษฐกิจ’ ที่มองว่าเม็ดเงินลงทุนจากต่างชาติจะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจของประเทศปลายทาง อสังหาริมทรัพย์หนึ่งหน่วยนั้นสร้างเงินสะพัดได้มหาศาล สร้างรายได้เข้ากระเป๋าเหล่าบริษัทรับเหมาก่อสร้างและสารพัดวัสดุจำเป็น ยังไม่นับค่ากินค่าอยู่ที่จะช่วยให้เศรษฐกิจคึกคักขึ้นอีกสักหน่อย นอกจากนี้ การตั้งเป้าในการดึงมืออาชีพจากต่างชาติให้มาอยู่ในไทยก็เปรียบเสมือน ‘ทุนมนุษย์’ มูลค่ามหาศาลที่ไหลเข้ามาและอาจนำไปสู่โอกาสทางธุรกิจใหม่ๆ ที่จะสร้างตำแหน่งงานให้ตลาดในประเทศ

นอกจากนี้ หากประเทศไหนยังอิดออดไม่อำนวยความสะดวกให้กับชาวต่างชาติกระเป๋าหนัก ก็นับว่าเสียโอกาสทางเศรษฐกิจ แทนที่เม็ดเงินจะไหลเข้ามาสู่เมืองใหญ่ กลับกลายเป็นว่าไหลไปยังประเทศข้างเคียงที่มีนโยบายเปิดรับต่างชาติมากกว่าในฐานะ ‘เมืองหลวงของโลก’

แต่เหรียญย่อมมีสองด้านเสมอ การเพิ่มผู้ซื้อใหม่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็อาจทำให้ประชาชนคนในประเทศต้องจ่ายแพงขึ้น เพื่อใช้ชีวิตอยู่ในเขตเศรษฐกิจยอดนิยม รัฐบาลจึงต้องคิดให้ครบก่อนจะหุนหันพลันแล่นเปิดทางให้ชาวต่างชาติเข้ามาครอบครองอสังหาริมทรัพย์ พร้อมวางกรอบกฎเกณฑ์ให้รัดกุมเพื่อป้องกันผลลัพธ์ที่ไม่พึงประสงค์ ซึ่งอาจกลายเป็นภาระของประชาชน

ราคาบ้านทะลุฟ้าจากการเข้าซื้อของต่างชาติ

วิกฤตซับไพรม์ในตลาดอสังหาริมทรัพย์สหรัฐในช่วงปี พ.ศ. 2550-2552 ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ทั่วโลกดิ่งเหว นับตั้งแต่ปี 2555 เป็นต้นมา ราคาบ้านทั่วโลกก็มีแนวโน้มปรับตัวขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะกลุ่มประเทศร่ำรวย เรียกได้ว่าเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในอัตราที่น่ากังวล 

บางคนมองว่าการระบาดของโควิด-19 จะทำให้ราคาบ้านค่อนข้างคงที่ แต่ความจริงกลับตรงกันข้าม เพราะสารพัดมาตรการช่วยเหลือและอัตราดอกเบี้ยนโยบายต่ำเตี้ยเรี่ยดินทำให้ราคาบ้านเพิ่มขึ้นเฉลี่ยราว 5 เปอร์เซ็นต์ทั่วโลก นับว่ารวดเร็วที่สุดในรอบทศวรรษ นำทีมโดยนิวซีแลนด์ ที่ราคาบ้านเพิ่มขึ้นถึง 22 เปอร์เซ็นต์ในหนึ่งปี ส่วนสหรัฐอเมริกาก็ไม่น้อยหน้า โดยเพิ่มขึ้นถึง 11 เปอร์เซ็นต์ในเดือนมกราคม

ราคาที่ปรับขึ้นส่วนหนึ่งมาจากกำลังซื้อภายในประเทศ ผนวกกับปริมาณอสังหาริมทรัพย์ที่ก่อสร้างได้น้อยลงเพราะโควิด-19 แต่ปฏิเสธไม่ได้ว่า อีกหนึ่งแรงที่ผลักให้ราคาบ้านปรับตัวสูงขึ้นอย่างรวดเร็วคือเงินลงทุนจากต่างชาติ โดยเฉพาะเศรษฐีใหม่จากจีนที่มองว่าอสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศเปรียบเสมือนเงินเก็บที่ปลอดภัย ซึ่งรัฐบาลจีนเข้ามาบุกยึดไม่ได้ อีกทั้งยังเป็นทางหนีที่ไล่ในกรณีที่รัฐบาลจีนเปลี่ยนท่าทีมาดำเนินนโยบายแข็งกร้าวกับเหล่านายทุน และที่สำคัญมูลค่าในสินทรัพย์ยังงอกเงยอีกด้วย

พื้นที่เป้าหมายสำหรับเศรษฐีต่างชาติก็หนีไม่พ้นเขตเมืองใหญ่ต่างๆ ด้วยข้อจำกัดของพื้นที่ทำให้อสังหาริมทรัพย์ในเมืองหลวงทั่วโลก ซึ่งเปิดโอกาสให้นักลงทุนต่างชาติเข้าจับจองราคาพุ่งสูงอย่างรวดเร็ว เช่น กรุงลอนดอน ประเทศอังกฤษ ที่อสังหาริมทรัพย์ปรับราคาขึ้นถึง 54 เปอร์เซ็นต์ในเวลาเพียง 4 ปีระหว่าง พ.ศ. 2555 ถึง 2559

แต่การด่วนสรุปว่าแรงซื้อจากต่างชาติเพียงลำพังทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์พุ่งสูงคงไม่ถูกต้องนัก นั่นจึงกลายเป็นโจทย์ของการศึกษาในอังกฤษและเวลส์ว่า การครอบครองอสังหาริมทรัพย์โดยชาวต่างชาติจะส่งผลอย่างไรต่อราคาบ้านทั่วประเทศซึ่งครอบคลุมระยะเวลาทั้งสิ้น 15 ปี

ผลการศึกษาพบว่า การถือครองอสังหาริมทรัพย์ของต่างชาติทำให้ราคาบ้านเพิ่มสูงขึ้นราว 19 เปอร์เซ็นต์ จากที่ราคาเฉลี่ยควรจะอยู่ที่ 174,000 ปอนด์ (ราว 7.9 ล้านบาท) แต่ราคาที่พบกลับสูงถึง 215,000 ปอนด์ (9.8 ล้านบาท) โดยราคาสินทรัพย์ที่เพิ่มขึ้นส่วนใหญ่จะกระจุกตัวอยู่ตามหัวเมืองต่างๆ

แต่หลายคนอาจประหลาดใจ เพราะราคาอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มขึ้นนั้นไม่ได้จำกัดเฉพาะบ้านราคาแพง แต่ยังทำให้ราคาเฉลี่ยโดยรวมเพิ่มขึ้นอีกด้วย นอกจากนี้ราคาบ้านที่เพิ่มขึ้นยังลดอัตราการครอบครองบ้านของคนอังกฤษในพื้นที่ ซึ่งมีนักลงทุนต่างชาติถือครองอสังหาริมทรัพย์เป็นจำนวนมาก เนื่องจากสู้ราคาไม่ไหว สุดท้ายจึงต้องเช่าอาศัยแทนการซื้อ

หันกลับมามองที่บ้านเรา ในปี พ.ศ. 2562 พบว่าคนไทยทั่วประเทศไม่มีบ้านและที่ดินของตนเองเป็นสัดส่วนสูงถึง 27.8 เปอร์เซ็นต์ โดยเฉพาะประชากรตามเมืองใหญ่ต่างๆ เช่น กรุงเทพฯ (57.1 เปอร์เซ็นต์) ระยอง (52.2 เปอร์เซ็นต์) และภูเก็ต (58.1 เปอร์เซ็นต์) เรียกได้ว่ายังมีคนอีกจำนวนมากที่ยังไม่มีบ้านและที่ดินเป็นของตนเอง 

คงไม่ผิดนัก หากเราจะเรียกการเปิดทางให้ต่างชาติครอบครองอสังหาริมทรัพย์โดยไม่มีแผนดูแลประชาชนคนไทยที่ยังไม่มีบ้านและที่ดินเป็นของตัวเอง ว่าเป็นการขายชาติกับทำร้ายประชาชน รัฐจึงต้องเตรียมการรองรับผลกระทบจากราคาอสังหาริมทรัพย์ที่จะเพิ่มขึ้นจากนโยบายดังกล่าว มิใช่หวังเพียงผลประโยชน์ทางเศรษฐกิจและรายได้ที่รัฐจะเก็บเข้ากระเป๋าไปใช้หนี้ที่ตัวเองก่อไว้

ออกแบบมาตรการอย่างไรให้รัดกุม

โชคดีที่ไทยไม่ใช่ประเทศแรกหรือประเทศเดียวที่อนุญาตให้ต่างชาติเข้ามาถือครองอสังหาริมทรัพย์ เราจึงพอมองเห็นแนวทางของรัฐบาลในหลายประเทศในการแก้ไขและป้องกันปัญหาราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ปรับตัวสูงในเมืองใหญ่ต่างๆ

แนวทางแรกคือการกำหนดรายละเอียดเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ที่ชาวต่างชาติจะถือครองได้ เช่น ต้องมีมูลค่าขั้นต่ำ 10 ล้านบาท หรือต้องเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่ก่อสร้างใหม่เท่านั้น เพื่อไม่ให้ต่างชาติเข้ามาช่วงชิงส่วนแบ่งในตลาดบ้านของคนชนชั้นกลางในประเทศ อย่างไรก็ดี การกำหนดเงื่อนไขดังกล่าวเพียงอย่างเดียวก็ยังไม่เพียงพอ เพราะอสังหาริมทรัพย์ราคาแพงก็จะผลักดันให้ราคาบ้านในย่านอื่นๆ สูงขึ้นทางอ้อมผ่านราคาที่ดินหรือวัสดุก่อสร้าง

แนวทางที่สอง กำหนดพื้นที่และกำหนดสัดส่วนที่ต่างชาติสามารถถือครองได้ เช่น การระบุอย่างชัดเจนว่าต่างชาติจะสามารถเข้ามาถือครองได้เฉพาะย่านธุรกิจในเมือง แต่ห้ามถือครองพื้นที่ชุมชนเก่าแก่ดั้งเดิม หรือการกำหนดสัดส่วนให้ต่างชาติถือครองได้ไม่เกิน 20 เปอร์เซ็นต์ ส่วน 80 เปอร์เซ็นต์ จะถูกสงวนไว้สำหรับคนในประเทศ

แนวทางที่สาม การเก็บภาษีซึ่งอาจเป็นภาษีขาเข้าก้อนใหญ่ตั้งแต่ 10-30 เปอร์เซ็นต์ของราคาอสังหาริมทรัพย์ เช่นในแคนาดาหรือสิงคโปร์ หรือการเก็บภาษีรายปี 1.5 เปอร์เซ็นต์เหมือนสหรัฐอเมริกา การเก็บภาษีลักษณะนี้จะการันตีว่ารัฐสามารถเอาเงินเข้าคลังได้อย่างแน่นอน อีกทั้งรัฐยังสามารถกำหนดให้ภาษีที่จัดเก็บได้ในส่วนนี้ไปใช้ประโยชน์ในโครงการสร้างบ้านในราคาที่ประชาชนเอื้อมถึง เพื่อบรรเทาปัญหาประชาชนไม่มีบ้านและที่ดินเป็นของตนเอง

  ทั้งสามแนวทางเป็นเพียงตัวอย่างเล็กๆ พอให้เห็นภาพ เพราะสิ่งที่ยากที่สุดในการออกแบบนโยบาย คือการเลือกระดับความเคร่งครัดของมาตรการให้เหมาะสม หากกำหนดเงื่อนไขแบบเขี้ยวลากดิน ชาวต่างชาติก็คงหนีไปประเทศอื่น ซึ่งทำให้เป้าหมายการกระตุ้นเศรษฐกิจไปไม่ถึงฝัน แต่ถ้าผ่อนคลายจนเข้าขั้นปล่อยปละละเลย เราก็อาจได้เห็นภาพราคาอสังหาริมทรัพย์ในเมืองใหญ่ราคาพุ่งสูงทะลุเพดานจนคนไทยต้องกลายเป็นผู้เช่า

หัวใจสำคัญคือการกำหนดเงื่อนไขอย่างรัดกุมไม่ให้อสังหาริมทรัพย์ไทยกลายเป็นตลาดเก็งกำไรของชาวต่างชาติ ทำอย่างไรเพื่อให้มั่นใจว่าคนเหล่านั้นซื้อมาเพื่ออยู่จริงๆ ไม่ใช่ซื้อเพื่อปล่อยเช่าหรือมองเป็นเพียงการลงทุนระยะยาว จากแนวทางเบื้องต้นที่รัฐบาลกำหนดนั้น ผู้เขียนมองว่ายังไม่เพียงพอที่จะป้องกันสถานการณ์ดังกล่าวได้

อย่าลืมนะครับว่าบ้านขายไปแล้วจะยึดคืนไม่ใช่เรื่องง่าย เช่นเดียวกับราคาอสังหาริมทรัพย์ที่หากพุ่งสูงไปแล้วก็อย่าหวังว่าจะลงง่ายๆ ผู้เขียนจึงหวังเป็นอย่างยิ่งว่ารัฐบาลจะคิดให้รอบคอบก่อนคลอดออกมาเป็นกฎหมาย เพื่อจะได้ไม่กลายเป็นปัญหาคาราคาซังให้รุ่นลูกรุ่นหลานต้องมาตามแก้ไข ในวันที่บ้านราคาแพงจนคนไทยต้องกลายเป็นผู้เช่าประเทศ

อ้างอิง

The globalisation of real estate: the politics and practice of foreign real estate investment

The Effect of Foreign Real Estate Investments on House Prices: Evidence From Emerging Economies

House prices are going ballistic

Foreign Investment Raises UK House Prices