คนไทยเข้าไม่ถึงที่อยู่อาศัย แต่ต่างชาติซื้อคอนโดฯ ได้ทั้งตึก Leasehold 99 ปี ‘แก้วิกฤต’ หรือ ‘เอื้อประโยชน์กลุ่มทุน’

ตั้งแต่ต้นปีที่ผ่านมา ‘บ้านเดี่ยว’ และ ‘คอนโดมิเนียม’ เหลือค้างสต็อก กลายเป็นปัญหาใหญ่ เป็นภาพสะท้อนของเศรษฐกิจที่ ‘ชะลอตัว’ ตั้งแต่ต้นปีที่ผ่านมา บริษัทอสังหาริมทรัพย์แจ้งตลาดหลักทรัพย์ว่า รายได้ลดลงถ้วนหน้า โดยเฉพาะบ้านและคอนโดฯ ที่ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ธนาคารน้อยใหญ่ต่างก็ชะลอการปล่อยสินเชื่อ จากแนวโน้มเศรษฐกิจที่ย่ำแย่กลัวต้อง ‘แทงหนี้สูญ’ 

หากพิจารณาจากสถิติอ้างอิง จากฐานข้อมูลของศูนย์วิจัยอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) ในไตรมาสแรกของปี 2567 จะพบว่า มีอสังหาฯ กว่า 2.13 แสนยูนิต (ในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล) ที่รอการซื้อขาย ซึ่งสถิติยังคงบอกอีกว่า มีแนวโน้มสูงขึ้นมาโดยตลอดหากย้อนกลับไปในหลายปีที่ผ่านมา

ทั้งนี้ อสังหาริมทรัพย์ยังเป็นอุตสาหกรรมที่มีห่วงโซ่อุปทาน (Supply Chain) ยาวเหยียด เกี่ยวข้องกับหลายอุตสาหกรรม ไม่ว่าจะเป็นธุรกิจผลิตและจำหน่ายวัสดุก่อสร้าง ธุรกิจก่อสร้าง ตลอดจนธุรกิจตัวแทนจัดจำหน่าย นับได้ว่ามีส่วนสำคัญต่อทั้งการจ้างงานและภาวะเศรษฐกิจของประเทศ

ปัญหาทุกอย่างจึงพันเป็นลูกโซ่ บ้าน-คอนโดฯ ขายไม่ออก, ธุรกิจก่อสร้างชะลอตัว, ธุรกิจธนาคารไม่สามารถปล่อยสินเชื่อ และเศรษฐกิจประเทศหยุดชะงัก

แต่ใช่ว่ารัฐบาลจะไม่เห็นถึงปัญหาดังกล่าว เมื่อเดือนเมษายนที่ผ่านมา รัฐบาลภายใต้การนำของ เศรษฐา ทวีสิน ซึ่งสวมอีกหมวกเป็นอดีตซีอีโอของแสนสิริได้ปล่อย 5 มาตรการ ไม่ว่าจะเป็นการลดค่าธรรมเนียมการโอนและค่าจดจำนองให้อยู่ที่ 0.01% การลดหย่อนภาษีเงินได้บางส่วนลง หากมีการก่อสร้างที่อยู่อาศัยบนที่ดิน ตลอดจนมีมาตรการทางสินเชื่อออกมาจูงใจ เพื่อกระตุ้นให้เกิดการ ‘ระบาย’ ที่อยู่อาศัยคงค้าง แต่คำถามที่สำคัญคือ มาตรการเหล่านั้นเพียงพอหรือไม่ ในการแก้ไขปัญหา

แต่ทั้งหมดกลับเป็นเรื่องใหญ่ไม่เท่ากับมติคณะรัฐมนตรีเมื่อวันที่ 20 มิถุนายน 2567 ที่เลขาธิการคณะรัฐมนตรีส่งหนังสือไปถึงกระทรวงมหาดไทย เพื่อขอให้ดำเนินการทบทวน ‘กรอบระยะเวลา’ ของ ‘ทรัพย์อิงสิทธิ’ (Leasehold) จาก 30 ปี เป็น 99 ปี พร้อมกับทบทวนหลักเกณฑ์ ‘กรรมสิทธิ์’ ในห้องชุดของชาวต่างชาติจาก 49% เป็น 75% โดยอ้างว่า เป็นการกระตุ้นเศรษฐกิจระดับมหภาคและดึงดูดนักลงทุนต่างชาติ ผ่านมาตรการกระตุ้นในภาคอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งถือว่าเป็นการออกมาตรการภาคอสังหาริมทรัพย์จากภาครัฐเป็นครั้งที่ 2 ของปีเรียบร้อยแล้ว

ข้อกังวลก็คือ หากปล่อยให้ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของทรัพย์อิงสิทธิได้ยาวนานขนาดนั้น เศรษฐี มหาเศรษฐี และนักเก็งกำไร จากทั่วโลกจะเข้ามาถือครองคอนโดมิเนียม ถือครองบ้านเดี่ยว-ทาวน์เฮาส์ จนราคาสูงขึ้นไปอีก จากที่คนไทยเข้าถึงที่อยู่อาศัยยากแล้ว ก็ยากขึ้นไปกว่าเดิมอีก หรือท้ายที่สุดคนไทยอาจต้องไปเช่าคอนโดฯ จากนักเก็งกำไรต่างชาติ เพื่อเป็นเจ้าของบ้านสักหลัง

ในฐานะหัวหอกของ ‘พรรคก้าวไกล’ ที่อภิปรายเรื่องนี้อย่างเผ็ดร้อนในที่ประชุมสภาผู้แทนราษฎร The Momentum ชวน แบงค์-ศุภณัฐ มีนชัยนันท์ ส.ส.กรุงเทพฯ พรรคก้าวไกล เพื่อหาคำตอบ และหาทางออกในปัญหา ‘โอเวอร์ซัพพลาย’ ของภาคอสังหาริมทรัพย์ว่า ควรจะมีทิศทางอย่างไร และ Leasehold 99 ปี ควรจะหาทางออกแบบไหน เพื่อให้เศรษฐกิจประเทศในภาคอสังหาฯ สามารถเดินหน้าต่อไปได้ พร้อมกับที่คนไทยเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้เช่นเดียวกั

ตั้งคำถามดังๆ ‘ใครได้ประโยชน์จากต่างชาติถือครองที่ดิน 99 ปี’

คำถามแรกที่ชวนขบคิดคือ อะไรคือสาเหตุของการเกิดภาวะสินค้าบ้านและที่อยู่อาศัยล้นตลาด ศุภณัฐยก 2 เหตุผล 

1. บริษัทอสังหาริมทรัพย์ประมาณการเศรษฐกิจผิดบริบทว่า จะฟื้นตัวหลังสถานการณ์การแพร่ระบาดของโรคโควิด-19 คลี่คลาย 

2. บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ต้องการ ‘Growth’ ทำให้แต่ละบริษัทต้องผลิตสินค้าออกมามากขึ้น นำเสนอต่อตลาดเพื่อสร้างรายได้ สร้างอัตรากำไร ‘New High’ ครั้งใหม่

“เพราะฉะนั้นใน 2 มุม เขาเลยต้องผลิตขึ้นมา ขณะเดียวกันความต้องการจากตลาดต่างชาติก็พอมีบ้าง บางบริษัทฯ ไม่ได้สนใจความต้องการของภาคไทยเลยคือ เอาแค่ว่าขายต่างชาติหมด 49% ก็เปิดโครงการใหม่ เพื่อดูดซับดีมานด์ต่างชาติให้ได้ไวที่สุด 

“สุดท้ายที่มันเหลือบางพื้นที่ สักพักหนึ่งบริษัทฯ ก็หมุนเงินไม่ทัน เพราะเงินค้างและความต้องการ ของไทยก็ไม่ได้มาซื้ออย่างที่คาดการณ์ไว้ สุดท้ายก็เกิดปัญหาโอเวอร์ซัพพลาย โดยที่ปีหนึ่งมีอสังหาริมทรัพย์คงเหลือค้างสต็อกประมาณ 3-4 หมื่นยูนิต ทุกปีๆ รวมกันก็ 2 แสนยูนิต ทับถมกันไป ณ เวลานี้”

แล้วทางออกของปัญหาโอเวอร์ซัพพลายควรเป็นอย่างไร

“วันนี้ต้นทุนอสังหาริมทรัพย์อย่าง ‘ที่ดิน’ มีราคาที่แพงขึ้นจากการเก็งกำไร จึงส่งผลให้ประชาชนเข้าถึงบ้านที่อยู่อาศัยยากขึ้น ปัญหาโอเวอร์ซัพพลายจึงสะท้อนกลับมา

“ข้อสำคัญคือ ต้องดูว่ากำลังซื้อของคนไทยมีปัญหาหรือไม่ และรัฐควรทำให้ราคาที่ดินที่เป็นหนึ่งในต้นทุนของภาคอสังหาริมทรัพย์ต่ำลง ถามว่าทำอย่างไร ก็ต้องไปแก้ในเรื่องของระบบออนไลน์ ทำให้ระบบราคาที่ดินในตอนซื้อลดลง

“เพราะว่าหากคุณไปซื้อที่ดิน ณ ปัจจุบัน นายหน้าก็เอาไปแล้ว 10-20% ยกตัวอย่าง ราคาที่ดินบนถนนประเสริฐมนูกิจ (เกษตร-นวมินทร์) เจ้าของที่ดินอาจอยากขายแค่ 2 แสนบาทต่อตารางวา แต่ราคาที่แปะบนป้ายอยู่ที่ 3-3.5 แสนบาทต่อตารางวาของที่ดินเดียวกัน แต่นายหน้าคนหนึ่งบอก 3.5 แสนบาท อีกคนบอก 3 แสนบาท ส่วนหนึ่งที่ซื้อขายกันราคาสูงขนาดนั้น เป็นเพราะไปปั่นราคากันเองจนสูงเกินจริง”

สำหรับมาตรการที่รัฐมีความประสงค์ต้องการแก้ไขหลักเกณฑ์ทรัพย์อิงสิทธิ รวมไปถึงกรรมสิทธิ์ในอาคารชุด ส.ส.ก้าวไกลมองว่า รัฐบาลควรเลือกเฉพาะจุดในโครงการที่มีเหลือขายอยู่แล้ว ไม่ใช่ออกนโยบายลักษณะดังกล่าวให้มีผลบังคับใช้ไปตลอด

“เราไม่ได้ห้ามนะที่รัฐบาลจะทำ แต่เราบอกว่าคุณร้อนรน คุณไม่มีเงื่อนไขมากำกับในการโซนนิงเลย ว่าจะเอาโซนไหนหรือโครงการไหน พื้นที่ไหน ถ้ารัฐบาลมีเงื่อนไขเหล่านี้ มันจะเป็นตัวล็อกไม่ให้เราเสียผลประโยชน์มากเกินไป

“หรือถ้าอยากให้ต่างชาติเข้ามาซื้อ ก็ให้ต่างชาติช่วยจ่ายภาษีไหม ถ้าต่างชาติยอมเสียภาษี รัฐบาลก็จะได้เอาเงินส่วนหนึ่งไปอุดหนุนคนไทย หรือเราควรจะขายราคาต่างชาติแพงกว่าคนไทยสัก 10% แล้วก็เอาส่วนต่าง มาลดราคาอสังหาริมทรัพย์ให้คนไทยเพื่อเป็น Affordable Home 

“มาวันนี้ถามว่าเราได้อะไรกลับมา ไม่ได้เลย เราไม่ได้ผลประโยชน์อะไรกลับมาเลย บริษัทอสังหาริมทรัพย์สามารถขายได้อย่างเดียว ณ วันนี้ถ้าขยายกรอบเวลา Leasehold เป็น 99 ปี บริษัทอสังหาริมทรัพย์ก็จะขายยกตึก โดยบินไปเจรจากับคนต่างชาติให้มาซื้อ เขาก็สามารถทำได้”

ศุภณัฐเล่าให้ฟังว่า การเปิดไพ่ขยายระยะเวลาให้เช่า Leasehold จาก 30 ปี เป็น 99 ปี และขยายกรรมสิทธิ์จาก 49% เป็น 75% นั้น ถือเป็นการ ‘เปิดไพ่’ เพื่อระบายอัตราซัพพลายคงค้างในภาคอสังหาริมทรัพย์ จากเดิมที่การเปิดไพ่ 5 มาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่ได้ผลอย่างที่คิด

ตรงจุดนี้ การเปิดโอกาสให้ต่างชาติลงทุนเพิ่มขึ้น จึงเป็นโอกาสในการกระตุ้นความคึกคักให้กับธุรกิจด้านนี้ ด้วยประเด็นสำคัญคือนักลงทุนต่างชาตินั้น มี ‘กำลังซื้อ’ ที่สูงกว่าคนไทยชัดเจน

อย่างไรก็ตาม ส.ส.ก้าวไกลแสดงความกังวลว่า หากกฎหมายดังกล่าวมีผลบังคับใช้แล้ว การขยายกรอบเวลาของทรัพย์อิงสิทธิน่ากลัวกว่าการขยายกรรมสิทธิ์จาก 49% เป็น 75% โดยประเด็นทรัพย์อิงสิทธิก็คือ ปัจจุบันมีนอมินีที่ดำเนินการในลักษณะเช่นนั้นอยู่แล้ว โดยให้ ‘คนไทย’ ถือครองแทน แต่รัฐเตรียมแก้ไขกฎหมายทำให้เรื่องดังกล่าวถูกกฎหมายเท่านั้นเอง 

“อย่างที่ผมบอก 99 ปี น่ากลัวกว่าและน่ากลัวกว่ามาก เพราะบริษัทอสังหาริมทรัพย์สามารถผลิตมาทั้งตึก แล้วส่งเซลบินไปเมืองนอกเพื่อเจรจาขายได้ทั้งตึกเลยทันที แล้วทําระบบ Leasehold คุณจะไปขายใครก็แล้วแต่คุณ

“บริษัทจีนสามารถเข้ามาซื้อที่ดินที่เมืองไทยและพัฒนาของคอนโดฯ ของตัวเอง โดยเอาวัตถุดิบของจีนมาหมดเลย จ่ายเงินแค่ค่าที่ดินอย่างเดียว นอกนั้นเกือบทุกอย่างใช้ของจีนหมด ไม่ว่าจะเป็น เหล็ก เฟอร์นิเจอร์ตกแต่ง เอามาจากจีน เผลอๆ แรงงานก็เอาแรงงานต่างด้าวจากพม่าและกัมพูชา คนไทยไม่ได้อะไรหรอก หลักๆ ค่าปูนกับค่าวิชาชีพบางส่วน ทุกอย่างขนมาจากจีนหมดเลย เผลอๆ มีชิ้นส่วนสำเร็จขนมาประกอบเป็นบ้านแล้วจบเลย

“สรุปฉากทัศน์คือ เราอาจจะไม่ได้อะไรเท่าไรกับดีลนี้ ถ้าไม่มีการกําหนดเงื่อนไข แต่ถ้ากําหนดเงื่อนไข แล้วผมก็ไม่ได้ห้ามอะไร”

ทั้งนี้ ส.ส.ก้าวไกลยังตั้งคำถามกับ ‘อำนาจ’ ของการแก้ไขร่างกฎหมายนี้อีกด้วยว่า แท้จริงแล้วอำนาจควรจะเป็นของสภาผู้แทนราษฎรในการดำเนินการ ไม่ใช่ให้กระทรวงมหาดไทยออกกฎกระทรวงและมีผลบังคับใช้ได้ทันที

“การร่างกฎมันง่ายมาก อย่างทรัพย์อิงสิทธิแก้มาตรา 4 ข้อเดียวเพื่อเปลี่ยนจากเลข 30 กลายเป็นเลข 99 เหมือนกันกับอาคารชุดที่เขียนร้อยละ 49 ก็เขียนเป็นร้อยละ 75 แก้ไขตัวเลขอย่างเดียว แก้แค่นี้จบแล้ว

“เราไม่ได้หวงอํานาจ แต่คิดว่าความยึดโยงของอํานาจ เรายังตอบโจทย์ประชาชนได้ดีกว่าสิ่งที่เขากําลังจะทําอยู่

“แต่สิ่งที่เราต้องการคือมันควรเป็นบทเฉพาะกาลหรือไม่ มีระยะเวลากํากับ มีเงื่อนไขกํากับ หรือบังคับใช้เฉพาะบางพื้นที่หรือไม่ ตรงนี้เป็นหน้าที่ของรัฐสภาที่จะมากําหนดกลไก”

นอกจากนั้นยังไม่เห็นความพยายามของภาครัฐ ในการพูดถึงการจัดเก็บภาษีอย่างเป็นธรรม เพื่อทำให้ที่ดินถูกใช้อย่างที่ควรจะเป็น

“วันนี้สิ่งที่รัฐทำคือไม่ได้มองอะไรเลย เรื่องภาษีไม่เคยพูดถึง ไม่ว่าจะเป็นภาษีรวมแปลง หรือภาษีสิ่งปลูกสร้าง เพราะถ้าสมมติว่าภาษีที่ดินต่ำเกินไป ผมก็ไม่ยอมขายที่ดิน 

“ณ วันนี้ต้องเข้าใจบริบทแลนด์ลอร์ดของเมืองไทยก่อน คือคนที่รวยมากไม่เหนื่อยอะไรกับการถือครองที่ดินระยะยาว โดยไม่ต้องทำอะไรเลย เช่น ‘ลานมรกต’ ในที่ดินที่ติดกับเซ็นทรัลชิดลม ตารางวาละ 4 ล้านบาท ที่มีคนมาซื้อเท่าไรก็ไม่ขาย แต่ถามว่าทุกวันนี้เขาได้ประโยชน์อะไรจากภาครัฐ รถไฟฟ้ากี่เส้นแล้วที่ลงไปให้ ถนนขยายขนาดไหน ผู้ว่าฯ ทำฟุตบาทกี่รอบ ที่ดินเขามีสาธารณูปโภคอย่างดี แต่รัฐไม่เคยเก็บภาษีลาภลอยจากคนเหล่านี้เลย

“ปัญหาคือ คนรวยได้ประโยชน์จากกำไรส่วนต่างราคา (Capital Gain) โดยไม่เคยจ่ายอะไรคืนกับสังคม แล้วภาครัฐจะเอาเงินที่ไหนไปทำสาธารณูปโภคเพิ่มเติมในพื้นที่อื่นๆ ให้เจริญขึ้นมา” ศุภณัฐกล่าว

‘คนไทยถูกปฏิเสธสินเชื่อ’ อีกต้นตอของปัญหาหรือไม่

ประเด็นปัญหาต่อไปคือ ยังมีปัจจัยอื่นที่เป็นต้นตอของ ‘ปัญหาโอเวอร์ซัพพลาย’ หรือไม่ เพราะหากมองดูที่อัตราการถูกปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) ของคนไทยที่อยู่ในระดับ 60-70% แท้จริงแล้วเป็นผลจากอัตราดอกเบี้ยนโยบายที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) กำหนดไว้สูงเกินไปหรือไม่

ศุภณัฐเริ่มอธิบายว่า อัตราดอกเบี้ยนโยบาย (Base Rate) ของไทยไม่ได้สูงเมื่อเทียบกับต่างชาติ แต่บทบาทที่ธนาคารแห่งประเทศไทยควรจะไปดู คือเรื่องของส่วนต่างรายได้ดอกเบี้ยสุทธิ (Net Interest Margin: NIM) ว่าทำไมถึงปล่อยให้ธนาคารพาณิชย์ ซึ่งเป็นแหล่งเงินกู้ของภาคเอกชนมีส่วนต่างมากนัก อาจเป็นเพราะตลาดธนาคารพาณิชย์มีการแข่งขันที่น้อยไปหรือไม่ อย่างไร

ขณะเดียวกัน ส.ส.ก้าวไกลยังชวนมองลักษณะการฟื้นตัวของเศรษฐกิจที่มีลักษณะเป็น K-Shaped ซึ่งในภาคอสังหาริมทรัพย์ก็ปรากฏข้อมูลลักษณะนั้นเช่นเดียวกัน กล่าวคือบ้านที่มีราคา 3-5 ล้านบาทขายไม่ออก แต่บ้านระดับลักซูรีที่มีราคามากกว่า 50 ล้านบาทขึ้นไปมีอัตราการเติบโตที่ดี

“ตรงๆ เลยคือ ความเหลื่อมล้ำ ณ วันนี้คนรวยมีเงินเหลือเก็บมหาศาล อยากจะซื้อของแค่นี้ไม่ใช่เรื่องแปลก ณ วันนี้มันก็มีธุรกิจที่อยู่ใต้ดินเยอะ ทั้งบ่อน คาสิโนออนไลน์ ยาเสพติด ก็เอาเงินไปซื้ออสังหาริมทรัพย์ทั้งนั้น 

“ณ วันนี้มีคนที่อยู่ในระบบการเงินแบบนี้เต็มไปหมด แล้วต้องรีบฟอกเงิน ถ้าได้มาแล้วเก็บแต่เงินสดมันก็แปลก ต้องฟอกเงินผ่านอสังหาริมทรัพย์ เพราะมันจะมีของสักกี่ชิ้น ที่คุณสามารถซื้อที่ได้เป็นร้อยล้านที่ถูกต้องตามกฎหมาย ถ้าไม่ใช่ซูเปอร์คาร์ก็เป็นอสังหาริมทรัพย์ 

“ทุกวันนี้ธุรกิจสีเทาเยอะมาก น่าจะเกือบครึ่งหนึ่งของ GDP ที่เราไม่รู้ ธุรกิจที่ไม่ได้อยู่ระบบภาษีมีจำนวนเยอะมากๆ แต่รัฐบาลไม่สามารถจับอะไรใครได้เลย บ่อนรัฐบาลเคยจับได้ตัวจริงไหม ก็ได้แต่ตัวปลอมทั้งนั้น” 

ขณะที่เรื่องของอัตราการถูกปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) เขามองว่า เป็นเพราะ ‘เครดิต’ ของคนไทยไม่ดี เนื่องจากมีค่าใช้จ่ายสูง ดังนั้นเพื่อที่จะแก้ไขปัญหาการเข้าถึงที่อยู่อาศัย ศุภณัฐเสนอว่า รัฐจะต้องมีเล่นแร่แปรธาตุเพิ่มมากขึ้น

“ผมไปเห็นโมเดลของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์เจ้าหนึ่ง สิ่งที่เขาทำคือ การให้มากึ่งเช่าซื้อก่อน หมายความว่า เช่าอยู่ก่อน คุณก็จ่ายค่าเช่า ถึงแม้ว่าค่าเช่าจะแพงกว่าหน่อย เพราะส่วนหนึ่งต้องเก็บไว้เป็นเงินดาวน์ คุณก็เช่าเขาไปก่อน 2 ปี พอเช่าเสร็จ ก็สามารถเปลี่ยนสภาพจากคนเช่ากลายเป็นคนซื้อ

“ตรงนี้จะทำให้ช่วยสร้างเครดิตได้และช่วยได้บ้างในเรื่องของ Rejection Rate ถ้าเกิดรัฐสามารถนำไปปรับเป็นนโยบาย เช่น วันนี้หากต้องการซื้อบ้าน รัฐเปลี่ยนมาเป็นเช่าซื้อแทน พร้อมกันนี้รัฐช่วยเติมส่วนหนึ่งให้สะสมเป็นเงินดาวน์ และถ้าคุณจ่ายค่าเช่าตรงเวลา คุณจะได้เครดิตมาระดับหนึ่ง แต่ก็จำเป็นต้องมีเพดานว่า รัฐช่วยได้เท่าไรในกรอบระยะเวลาแค่ไหน”

ศุภณัฐกล่าวว่า สิ่งที่รัฐขาด ณ วันนี้คือ ‘เป้าหมายและนโยบาย’ ว่าเมืองควรโตอย่างไร พื้นที่ไหนควรเป็นอะไร กลายเป็นว่าปัจจุบันนั้นมีแต่นโยบายระยะสั้นที่ไม่ได้มองอนาคต

หากอำนาจการบริหารอยู่ใต้ ‘รัฐบาลก้าวไกล’

ปัญหาโอเวอร์ซัพพลายในตลาดอสังหาริมทรัพย์เป็นเรื่องที่ต้องใช้เวลานานในการแก้ไข ดังนั้นหากพรรคก้าวไกลเป็นรัฐบาลและมีอำนาจ จะดำเนินการอย่างไร

ศุภณัฐชี้แจงคำถามดังกล่าวว่า เข้าใจดีถึงปัญหานี้และรับรู้ว่าจะต้องเข้าไปช่วยภาคอสังหาริมทรัพย์ แต่เมื่อมีปัญหาโอเวอร์ซัพพลาย ทางออกก็คือ ‘ต้องระบาย’ เพราะ ณ ปัจจุบันคนไทยซื้อไม่ไหวแล้ว ถึงแม้ว่าจะมีการปลดล็อกเรื่องสินเชื่อที่อยู่อาศัยก็แล้ว ทางออกสุดท้ายคือก็ต้อง ‘เร่ขายต่างชาติ’ แต่จะทำอย่างไรเพื่อไม่ให้คนไทยเสียโอกาสจนเกินไป เช่น รัฐอาจจะเลือกเป็นบางโครงการ หรือบางพื้นที่

“ณ วันนี้ ต้องมีนโยบายต่างๆ เข้ามาช่วย แต่ต้องขึ้นอยู่ที่การคุยโดยนำตัวเลขมาแสดงว่า บริษัทลําบากขนาดไหน เพราะที่ผ่านมา ปัญหาโอเวอร์ซัพพลายก็มาทีละน้อยๆ ไม่ได้อยู่วันดีคืนดีเกิดมา 2 แสนยูนิต แต่ปีที่แล้วเป็น 0 ยูนิต ความจริงคือปีที่แล้วอาจจะโอเวอร์ซัพพลายที่ 1.5 แสนยูนิต มาปีนี้ 2 แสนยูนิต มันอาจจะเพิ่มมากขึ้น 

“เพราะอย่างนั้น รัฐอาจต้องช่วยแก้ในเรื่องของ 5 หมื่นยูนิตแรกก่อนหรือไม่ โดยเปิดให้ขายต่างชาติได้ 5 หมื่นยูนิตแรก เพื่อให้ซัพพลายส่วนเกินนั้นหายก่อน”

ศุภณัฐยังเสนออีกวิธีการแก้ไขปัญหาคือ ให้บริษัทอสังหาริมทรัพย์เข้ามาซื้อใบอนุญาตจากรัฐ เพื่อขยายสัดส่วนการถือครองจากต่างชาติที่ 49% ให้เป็น 75% ผ่านการประมูล สมมติว่าบริษัทจ่ายให้ภาครัฐ 10 ล้านบาท บริษัทก็สามารถขายต่างชาติได้เพิ่มเติม

“เพราะนี่คือภาษีที่รัฐจะได้รับ รัฐต้องได้อะไรกลับมาบ้าง ณ วันนี้ ถ้าเกิดคุณจะรอดอยู่คนเดียว มันไม่ได้ คุณโอเวอร์ซัพพลาย คุณก็ให้รัฐมาช่วย แล้วมันจะต่างอะไรกับสินค้าเกษตรที่ผลิตมาเกินความต้องการ สุดท้ายกลายเป็นรัฐแบกยางพาราเกินความต้องการ รัฐแบกผลไม้เกินความต้องการ รัฐแบกทุกอย่างจนล้นเกินไป รัฐแบกหมด

“มาวันนี้ ถ้ารัฐบาลออกมาตรการโต้งๆ โดยไม่คุยอะไรกับประชาชนที่รับผลกระทบเพิ่มเติม มันไม่ได้ หรือถ้าเกิดว่าคุณกําหนดเป็นโซนนิง ก็ต้องไปดูว่า โซนนั้นมันโอเวอร์ซัพพลายจริงหรือไม่

“หรือถ้าเกิดรัฐปล่อยให้ขายได้แล้ว บริษัทอสังหาฯ จะให้คำมั่นสัญญาได้หรือไม่ว่า ถ้าขายได้ 1 แสน ยูนิตให้ต่างชาติ บริษัทฯ จะต้องผลิต Affordable Home 1 หมื่นหลังมาแลกกันในอนาคต เพื่อเป็นการบีบให้บริษัทอสังหาริมทรัพย์ต้องลงทุนใหม่ 

“หรือหลังๆ ธุรกิจผู้สูงอายุเพิ่มมากขึ้น ที่รัฐอาจจะเข้าซื้อคอนโดฯ Low Rise บางแห่งจากผู้พัฒนาที่มีปัญหาโอเวอร์ซัพพลายมาแล้วทําเป็นศูนย์ดูแลผู้ศูนย์อายุ

“แต่มาวันนี้บริษัทอสังหาฯ เรียกร้องอะไรมา รัฐก็จะปลดล็อกหมด ถ้าไม่เรียกว่า ‘เอื้อ’ แล้วจะเรียกว่าอะไร เราเข้าใจว่าคุณจะล้ม แต่เราจะทำอย่างไรจะไปด้วยกันได้ รัฐก็มันก็ต้องแบกประชาชนทั้งประเทศ มันจะแบกแค่ภาคอสังหาฯ ไม่ได้เหมือนกัน” ส.ส.พรรคก้าวไกลระบุ

แล้วจะโน้มน้าวรัฐบาลอย่างไร ให้ออกมาตรการที่มีเงื่อนไขตามมา เพื่อป้องกันและรักษาไว้ซึ่งผลประโยชน์ของประเทศ

‘ต้องคุย’ เป็นคำตอบที่เรียบง่ายของศุภณัฐ โดยทางสภาฯ ได้เรียกกรมที่ดิน รวมไปถึงกระทรวงการคลังเข้ามาพูดคุย ถ้าผลการเจรจาออกมาดี ก็ไม่จำเป็นต้องค้านหรือไม่เห็นด้วยอะไร

“ถ้าวันนี้มีนโยบายที่มองว่าจะได้ประโยชน์ทั้งคู่ ไม่ว่าจะเป็นภาคอสังหาริมทรัพย์และประชาชน เราจะไปค้านเพื่ออะไร แต่ ณ วันนี้บริษัทอสังหาริมทรัพย์ได้ประโยชน์อยู่ฝ่ายเดียว ที่จำเป็นต้องค้านเพราะคนไทยไม่ได้อะไร แล้วมาตรการต่างๆ ที่ออกมา ก็มีช่องโหว่ที่ต้องช่วยกันอุด ช่วยกันดู 

“วันนี้ภาคการเมืองเราก็ต้องไวตามนักธุรกิจเหมือนกัน เพราะฝั่งเขาก็นักธุรกิจไม่น้อย เพราะฉะนั้นวิธีการคิดและมายด์เซ็ต พวกเขาจะหาช่องเก่งมาก เพราะเขาเคยประสบปัญหามาก่อน เนื่องจากเคยติดช่องกฎหมายนี้มาก่อน เขาจะรู้ว่าเขาอยากแก้อะไร แต่ละคนล้วนมี Agenda ของตัวเองทั้งนั้น”